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郁亮和“新万科”:三个重点策略是什么

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日期:2017-08-29 浏览:366 作者:朱文策 来源:华尔街见闻

  (原标题:郁亮和“新万科”)

  写郁亮首秀的已有不少,上周末在虹桥机场,一字一句看了观点地产的万科中期业绩交流会的全记录,谈一些自己的看法。

  基本上每次万科的业绩发布会,我都会写点东西。不是因为偏爱,而是在我看来,万科的发布会于房地产界的价值,就相当于巴菲特的股东会于股票投资者的价值。跟踪万科的业绩交流会,素来对分析中国房地产的状态和趋势非常有用。

  这次万科的交流会,郁亮说了很多东西,并非一如既往的“滴水不漏”。反而让我第一次看到了万科在新时期完整的公司策略,看到了一个“新万科”。

  从郁亮的答记者问里,我对万科未来重点策略的理解是三点:核心都市圈+TOD+新业务。我没有用郁亮业绩会上的“五类划分”,只梳理这三点,是因为这三点都已经能看到商业模式,中期都能为公司贡献丰厚的利润来源。

  其实这些信息万科之前都有所涉及,但从未有过如此完整的全面表述。股权之争前,较多谈的是转型,包括事业合伙人、新业务板块等。股权之争中,较多谈的是城市化下半场——都市圈聚焦、轨道物业综合开发等。但这些又被股权之争掩盖了,并未得到更多的关注。只有这一次,才算是完整的策略发布,这是我认为这个中期业绩会最重要的价值所在。

  谈这个之前,先谈大前提:房地产还有多长的玩头。我在去年11月就发了推文《你抱着党章正在山上哭,老演员拎着钱袋子正在山下笑》,讲老司机们都在趁调控低价囤地,到现在为止,全都印证了,房企龙头们去年到现在的拿地规模都在接连创新高。这个背后,展示的就是他们对中国房地产大周期未完的肯定。随后又连续发了几篇推文:《从万科的致股东信中可以看到什么?》《万科的计提跌价与孙宏斌的悲观,未必如你所想》,都在印证之前的判断。

  万科1-7月花了多少钱拿地?

  超过1300亿。上半年花了537.9亿,7月花了216亿,广信资产包551亿。比起去年同期,增幅很大。这些是万科实际支出的地价,不加合作者的出资。总的权益土地建筑面积,达到了1560万平米。而去年全年,万科支出大概是1800多亿。逆周期操作的积极进取姿态很明显,以此观察其它房企龙头,均是一样。

  这些企业的投资策略,又都高度一致的呈现出“聚焦核心都市圈”的特征。现在再没有哪一个企业敢高声喊:我就是要去四五线,即便是四五线城市的房地产销售量屡创新高,也没有哪家企业这么干。

  所以,这是我们要谈的大前提。郁亮在答记者问里一个回答:

  “未来十年整个版图里核心业务仍然占最重要的位置……新业务增长再怎么快也没有多大比重,因为核心业务太强,但是没有必要把核心业务削下来去满足新业务的增长”。

  这句话本身就已经说明了万科对房地产长周期的判断,白银时代,依然有得玩,只不过玩法不一样。

  未来最大的不一样,就是投资城市的不一样,就是业绩会上郁亮谈及的一个策略,核心都市圈。

  郁亮谈了两点:1、万科投资城市的数量接近天花板了,可能不会再扩张。万科目前投资了68个城市,今年新进入3个,石家庄、哈尔滨、兰州,“按照现在这个规模差不多了”。2、万科投资城市不再按一二三线划分,而以城市圈、城市带来划分,“不在这个城市圈、城市带上的,我们和过去一样不会做安排”。

  这些话里显示出两点。一是,未来万科只打算做中国1/10城市的生意,集中投资深挖潜力,做大做强现有蛋糕。这是一个很大的转变,从郁亮的话里,我认为那意味着万科此前淡化规模的态度并非虚言,在房地产核心业务板块,郁亮的态度显然要转向重点要利润,而对城市继续增量扩张可能会出现的规模不经济表现出疑虑。未来的万科,在规模增长方面,也许更多会通过其它的新业务板块来体现。

  这个原因是可以在万科的城市销售额排名里找到的,在现有的68个城市里面,万科已经有16个城市做到了销售额的NO.1,33个城市排名前三。期望通过余下城市的行业排名来继续大幅提升规模,恐怕不现实,也未必划算。

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  二是,聚焦都市圈,这个现在已经成了大多数大型房企的高度共识,但请注意,第一次从理论的角度提出都市圈概念的房企,就是万科。

  当然,并不是说万科进入的68个城市都值得你跟着去投资,真正值得关注的是万科重点监测的14个城市。而像那些连计提跌价的项目,我估计其中有一些待到开发结束,万科会选择退出。比如营口。

郁亮和“新万科”

(万科计提跌价的城市项目)

  第二个问题:TOD。

  郁亮在会上明确表示,非常看好轨道物业的未来,将之视为“潜力业务”。大的前景:全球未来80%的轨道交通都会在中国;小的前景:万科现在和深铁合作的轨道项目不足10%(40个),而且未来还会和其它轨道公司合作;稳定性:受经济周期影响最小。

  在之前的股东交流会上,万科将都市圈时代轨道物业的价值提升到“第二次房改”的重要高度,谁掌握了轨道开发的先机,谁就赢了一半。

郁亮和“新万科”
郁亮和“新万科”

  这个问题,我在去年3月万科与深铁第一次战略发布的时候,发过文章提醒大家,注意理解万科引入深铁的深远考虑,而不要只陷于深铁的国资背景和政治干预。后来也撰文谈到万科的“护城河”问题,在房地产走到都市圈的时代,万科对资源支持的需求,远远大过对融资支持的需求。深铁的引入,可以加深拓宽万科的护城河。这个在现在和未来,将会快速的表现出来。

  深铁的进入,将会显著提升万科在核心都市圈优质土地资源的获取能力,并且会进一步大幅提升万科房地产项目的投资回报率。在6月的股东大会上,深铁明确表态:实质支持万科的发展。我们将很快看到,万科在轨道上盖开发领域的积极进取,不止局限于深铁的合作,这会奠基万科在轨道上盖开发领域的门槛。这块的业务,将会成为万科利润来源的非常重要的一块。

  轨道投资与都市圈战略是一致的,万科未来主要会投资于有轨道枢纽建设的城市,而这些城市主要集中在核心都市圈。

  第三个问题:新业务。主要指商业地产、物流地产和长租公寓,尤其是前俩。

  在商业、物流地产,万科上半年干了两件大事,商业上和印力的整合,物流上和普洛斯的整合。这两块业务,成为万科的“优势业务”。

  “第二类业务,这个业务目前从0、1到10,它的任务是从10到100,我们把它叫做优势业务,一个是印力商业物业的开发和经营,我们未来的目标,在中国成为数一数二。还有一个是物流仓储,也希望它未来全国第一,乃至全球第一。这是两个优势业务,对它们的要求也不一样,做到数一数二的目标,从10做到100。”

  以郁亮的谨慎,能够当众说出印力、普洛斯未来在中国和全球都要做到“数一数二”,可以说万科在这两块业务上是非常有信心了。这两块业务,将会为万科提供非常重要的稳定的现金流。

  整体上来做个判断,对万科这家公司来说,结合上面的分析,可有如下判断:

  1、万科公司未来的净利润率将会明显提升,可持续发展能力非常明显,会进入一个重视股东回报甚于规模增长的时期(这也回应了投资者于股权之争之前的期待)。

  2、万科这三类业务会形成比较好的梯度结构,核心业务可稳住盘子,轨道业务可提升万科的业绩增长能力,这两者可确保万科作为房企未来的持续增长无虞。而第三类业务以及还处于摸索期的业务,都将扮演“黑马”角色,锦上添花。尤其是物流、商业,都是可以看到的。

  和其它房企相比,万科这几年来的转变,初步看是相当值得期待的,是龙头房企中没有做金融而转型又比较顺当的企业。

  只要中国房地产的大周期不发生突变,这样的业务梯度,令万科在未来实现可持续、有质量的高增长,是可以预期的,这种增长不是仅限于之前规模的扩张。从这个角度,恰恰也应了王石去年在大理的表态:万科的高增长才刚刚开始。

  而对个人买房者来说,商业、物流、长租这些对个人投资没有什么价值,但是都市圈和轨道物业,是非常重要的指引。关于都市圈时代的买房,行业现在还处在刚开始研究的阶段,大幕刚刚拉开。和企业一样,谁研究的多,谁卡位的早,谁越可能获得更大的回报。具体两点:

  1、都市圈时代一定是一个结构分化的时代,不仅在城市之间,还会出现在城市之内。好的地段会越来越贵,而普通的地段并不会因为便宜就有更好的投资回报。比如深莞惠中都市圈,未来深圳的豪宅地段,价格只会更高。而东莞好的区域,价格也可能会超过深圳内部一些产业、人口老化的区域。

  2、轨道物业不是在地铁边上都可以,实质内涵是通勤圈的概念,一定要在通勤圈的范围内。比如,深莞惠都市圈,并不是东莞惠州所有的地方都是通勤圈,在通勤圈外面买房,会很坑。

TAG:郁亮 万科 策略

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